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楼宇按揭制度与律师实务

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前言:以楼宇按揭的方式购房,在我国商品房买卖市场上已经占到七八成的份额,但是在我国全国人大的法律、国务院的行政法规中尚无“按揭”一词,只有在一些部门规章中(如在外汇管理局的98年1月1号发布的境内机构对外担保管理办法实施细则)中有提到。而作为律师,在提供法律服务中又大量地接触到与“按揭” 有关的事务。因此,我们有必要深入的研究和了解“按揭制度”与其存在和发展的趋势。

一、按揭的历史渊源:

所谓“按揭”,译为英文即mortgage.在英国法中,mortgage一词,由古英语mort与gage复合构成,其中,mort来源于拉丁语 mortum,其意义为“永久”,gage原文为“质押,担保”。在现代英美等国,mortgage通常在两种意义上使用:第一,泛指各种类型的物的担保,从这一意义上来看,质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属 mortgage的范围。第二,作为物的担保的一种类型,而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。这就是本文所要讨论的按揭。

近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构——建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款,成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款,借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还,则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式,实质上宣告了按揭制度的诞生。

一般认为,“按揭”一词是从香港传至大陆的,它是英语中“mortgage”的广东话谐音。另有学者认为:在中国古代,“按”有押的意义,从字面上来看,按与押都有压住不动的含义,即将一定的物从其他物中分离出来,专门为特定的债权担保,但“按 ”的这一意义主要在客家人中使用。“揭”实际上是mortgage一词的后半部分(gage)的音译,故将mortgage译为按揭。

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